Urbanisation, planification et aménagement du territoire.

Urbanisation, planification et aménagement du territoire.

Des logements raisonnés et raisonnables

L’augmentation des prix à l’achat comme à la location et la raréfaction des biens locatifs font de Biscarrosse l’une des villes où se loger est devenu un luxe (loyer médian élevé d’après INSEE 2016).

Combiné à l’essor des locations saisonnières type Airbnb, la cherté du logement biscarrossais a des conséquences directes sur les jeunes, les jeunes couples, les personnes vivant seules, les familles monoparentales et les familles les plus modestes, voire maintenant les classes moyennes (or 25,9 % de la population a moins de 29 ans : où se loge-t-elle ?2533 c’est le nombre de personnes vivant seules à Biscarrosse, 581 c’est le nombre de famille monoparentales soit 13,4% de la population : où se logent-elles ?).

Nous avons la responsabilité de proposer des solutions pour lutter contre l’augmentation incessant des loyers et des terrains à bâtir et rendre plus accessibles les logements biscarrossais (l’élu a des choix politiques à sa disposition : 526 logements vacants à Biscarrosse/ 4548 résidences secondaires soit 37,8% des habitations).

Un des objectifs prioritaires des politiques d’aménagement est de proposer un parc de logements diversifié pour permettre à chacun de réaliser son parcours résidentiel. 1

« Importance de la notion de parcours : pour tous, à tous les moments de la vie et suivant tous les aléas ou toutes les opportunités. »

Cette diversité permet d’offrir une variété de logements, en termes de taille, de statut d’occupation (accession, location), de forme d’habitat et de mode de financement (libre, maîtrisé, social) tout en veillant à une répartition homogène et équilibrée sur tout le territoire. Elle favorise ainsi le développement de la mixité sociale et générationnelle.

L’allongement de la durée de vie, le desserrement des ménages, les ressources économiques… sont autant de phénomènes qui influent sur les besoins en logement.

Le desserrement des ménages est le phénomène de diminution de la taille moyenne des ménages due aux séparations, aux familles monoparentales, aux jeunes quittant le domicile parental ou encore le vieillissement de la population qui conduit à une augmentation du nombre de ménages pour une même population et donc à un accroissement des besoins en logements.

Un diagnostic est nécessaire car il met en évidence les besoins en logement, les blocages des itinéraires résidentiels, les dysfonctionnements du marché (foncier et immobilier) afin d’identifier les enjeux et pouvoir apporter des réponses concrètes à travers le PLU(i).

La part du budget des ménages consacrée au logement augmente

Prix moyen des appartements au m² à Biscarrosse

QuartierLoyer au m² moyen maisonLoyer au m² moyen appartement
La plage bourg10€ /m²14€ /m2
Saint Exupery -Meyrie9€ /m²10€ /m²
Bourg9€ /m²12€ /m²
Est9€ /m²12€ /m²
9€ /m² moyenne dans les Landes
10€/m² prix bas à Biscarrosse
14€ /m² prix haut à Biscarrosse

Les loyers au m² des plus grandes villes de France

VilleLoyer au m² moyen maisonLoyer au m² moyen appartement
Paris32€ /m²37€ /m²
Marseille14€ /m²16€ /m²
Lyon13€ /m²17€ /m²
Toulouse11€ /m²15€ /m²
Nice18€ /m²21€ /m²

Les prix de location au m² des villes proches de Biscarrosse

VilleLoyer au m² moyen maisonLoyer m² moyen appartement
La Teste de Buch12€ /m²14€ /m²
Parentis en Born9€ /m²11€ /m²
Sanguinet9€ /m²10€ /m²
Gastes9€ /m²12€ /m²

Les prix de location au m² des plus grandes villes des Landes

VilleLoyer m² moyen maisonLoyer m² moyen appartement
Mont-de-Marsan8€ /m²11€ /m²
Dax8€ /m²11€ /m²
Saint-Paul-lès-Dax9€ /m²11€ /m²
Tarnos10€ /m²12€ /m²
Saint Pierre du Mont8€ /m²10€ /m²

Le parc résidentiel doit proposer une répartition spatiale équilibrée afin de favoriser la mixité sociale. Il peut s’agir de répondre à un besoin de rééquilibrage de la présence des différentes catégories socioprofessionnelles dans un quartier ou d’introduire une offre manquante correspondant mieux aux nouveaux parcours résidentiels initiés par les évolutions sociétales.
Réhabiliter le bâti existant et favoriser le renouvellement urbain permettent de lutter contre l’artificialisation des sols et la consommation des terres naturelles et agricoles. Il s’agit alors :

  • D’apprécier l’opérationnalité des projets de réhabilitation des logements notamment vacants.
  • La reconversion du bâti existant et la production de logements dans les espaces déjà urbanisés (reconquête de friches, renouvellement urbain) et anticiper l’adéquation entre la mise sur le marché de ces logements et les besoins à satisfaire.
  • Inscrire des emplacements réservés en vue de la réalisation de logements sociaux.
L’article L.123-2-b) du code de l’urbanisme permet d’« instituer dans le PLU des servitudes consistant à réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit ».
  • Limiter le nombre de places de stationnement exigé lors de la réalisation de logements locatifs sociaux.

Au titre de l’article L. 123-1-13 du code de l’urbanisme, il n’est pas possible d’ « exiger la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement lors de la construction de logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ». Cependant, le PLU(i) peut aller plus loin en n’imposant pas la création d’emplacements de stationnement afin de favoriser la réalisation de logements locatifs aidés.

  • Ajuster la taille des logements aux besoins en imposant une part de logements d’une taille minimale.
    Le règlement peut « délimiter des secteurs dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d’une taille minimale » (article L. 123-1-5, II, 3°). Ces secteurs doivent être indiqués sur les documents graphiques et la taille minimale des logements doit être précisée, ainsi que leur proportion. Exemple de rédaction (Extrait du PLUi de la Communauté de communes de Cœur Côte Fleurie): « pour les opérations créant plus de 500 m² de surface de plancher, que l’opération comprenne au moins 50 % de logements dont la superficie est supérieure à 50 m², dont 25 % supérieurs à 70 m²».

 

  • Favoriser la mixité sociale en imposant une certaine catégorie de logements dans les futures opérations sur certains secteurs.
    Le règlement peut « délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale » (article L. 123-1-5, II, 4°). Ces secteurs doivent être indiqués sur les documents graphiques et la catégorie de logements doit être précisée, ainsi que leur proportion. Exemple de rédaction (Extrait du PLUi de Brest métropole océane) : « Dans la zone de déficit en logements sociaux conventionnés, toute opération de production neuve supérieure à 2 000 m² de surface de plancher comportera 50 % de logements à coûts abordables ».

Promouvoir un cadre de vie de qualité :

  • Limiter la création de zones monofonctionnelles (habitat collectif, secteur commercial) en autorisant notamment les activités d’accompagnement dans les secteurs d’habitat.
  • Créer des espaces de convivialité en définissant des servitudes pour la réalisation d’équipements publics. Concernant les voies et ouvrages publics, les installations d’intérêt général et les continuités écologiques à créer ou à modifier, il est possible soit de fixer des emplacements réservés (article L. 123-1-5, V), soit d’instituer une servitude de localisation (article L. 123-2). Extrait du PLH de la CU Le Mans Métropole : Mise en oeuvre des servitudes de mixité sociale.

Une stratégie de l’habitat à croiser avec les autres enjeux du territoire

Diversifier l’offre en logements ne suffit pas à satisfaire les besoins et attentes. Si l’offre en logements est un moyen majeur pour tendre vers un équilibre à la fois social et générationnel d’un territoire, son efficacité est étroitement liée aux orientations retenues en matière de mixité fonctionnelle (commerces, équipements, services, aménités), d’accessibilité aux emplois et de déplacements.
Les enjeux liés à l’habitat seront donc croisés avec ceux de développement économique, de déplacements, d’aménités… pour répondre à l’objectif de proximité des fonctions.

Une solution réside dans un choix politique territorial fort :

Faire du PLUi un outil de diversification de l’offre en logement afin d’accéder à un équilibre. Faire en sorte que cet équilibre soit une priorité nécessite la volonté de ne pas favoriser l’entre-soi en n’impactant pas la qualité et la diversité des offres. Si toutes les propositions de location ou d’achat sont identiques, s’il n’y a pas de choix, il y a une forme de ségrégation.
Or, force est de constater que sur notre territoire, ces dispositifs n’ont pas été la priorité : toujours pas de PLUi, le SCOT est en cours de validation alors que le SRADDET3 va être opérationnel sous peu.

Une autre solution réside dans la mise ne place d’une politique globale équilibrée en faveur du logement avec la création d’un Office Foncier de l’Habitat.

Des solutions pourraient consister à :
Développer une politique volontariste en faveur du logement social.
Ne pas se contenter de ce qu’ordonne la loi mais favoriser l’offre et ainsi diminuer le temps d’attente (de 2 ans à Biscarrosse) anticiper les besoins (d’une société en évolution et notamment en « desserrement » familial)

  • Augmenter la construction de logements sociaux
  • Proposer un loyer HLM unique – L’exemple de Rennes :

Dans le souci de favoriser la mixité sociale, la ville de Rennes applique, depuis juillet 2018, le même loyer, à surface égale, quel que soit l’immeuble et surtout l’emplacement de celui-ci. Ainsi, pour une surface donnée, un locataire paiera le même loyer s’il réside au centre-ville ou dans l’un des 5 quartiers prioritaires de la ville.

  • Utiliser davantage l’établissement public foncier 4

Faire appliquer une réglementation sur la location saisonnière.

  • Est-ce que les annonces font l’objet d’un enregistrement en mairie et sont-elles légales ?

La Ville et la CdC (communauté de communes) doivent mettre en oeuvre les moyens logistiques et humains nécessaires afin de faire respecter la législation.

  • Augmenter la taxation sur les résidences secondaires (il y a 4548 résidences secondaires à Biscarrosse/ 6946 habitations principales):

La loi permet une majoration de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires qui peut aller jusqu’à 60%.

  • Reconsidérer la taxe de séjour non forfaitaire

Réfléchir à des dispositifs permettant d’encourager la colocation intergénérationnelle

Il s’agit de créer du lien et de générer de la solidarité, des échanges et du partage entre des seniors et des plus jeunes, les uns et les autres ayant à la fois des besoins et quelque chose à offrir, comme le fait l’association Vivre Avec par exemple.

Remettre les logements vacants dans le parc locatif (il y a 526 logements vacants à Biscarrosse)5 : créer des « pépinières de logements ».

Le préfet peut réquisitionner des logements vacants, sous condition, dans un but d’intérêt général. La puissance publique pourrait envisager des mesures incitant les propriétaires à remettre les logements vacants sur le marché locatif. Les propriétaires de logements vacants doivent être interrogés car certains déclarent un logement vacant alors que c’est une résidence secondaire, d’autres ne peuvent pas assumer les travaux pour mettre leur logement vacant à la location.

« Raisonner » les constructions

La question de la croissance de la ville devra également être posée. Comment celle-ci peut-elle absorber une population qui ne cesse d’augmenter ?

Limiter l’étalement et densifier l’espace urbain apparaissent comme incontournables (voir SRADDET)

Mais ces éléments ne peuvent être évoqués sous le seul prisme du logement. C’est pourquoi ils feront l’objet d’une réflexion et de débats associés, en y intégrant les enjeux environnementaux, économiques, de mobilité et d’implantation des services.

  • Création d’une “régie du logement” sur le modèle québécois (accompagnement des locataires, veiller à l’équilibre des intérêts entre propriétaires et locataires, encadrement des litiges, sanctions appliquées)
  • Lutter contre le logement insalubre et/ou énergivores et renforcer l’accès aux aides publiques à la rénovation des logements
  • Proposer de revoir le mécanisme de GLI (garantie loyers impayés) pour qu’il protège le propriétaire sans pénaliser le locataire
Une autre solution réside dans l’encadrement des loyers
  • Historique de la mesure : L’encadrement des loyers était l’une des mesures phares de la loi ALUR, votée en 2014.

Par cette disposition, le législateur a cherché à prévenir l’explosion des loyers dans certaines grandes villes d’Ile-de-France et de province, alors même que le logement ne cessait de représenter une part accrue du budget des ménages, en particulier ceux les plus modestes.
A l’époque, le dispositif devait s’appliquer à toutes les zones tendues, soit une trentaine d’agglomérations. Or l’expérimentation a finalement été limitée à Paris et Lille. C’est sur cette application géographique partielle que se sont basés les opposants à la mesure pour demander son annulation. La mesure a effectivement été annulée fin 2017 par le tribunal administratif.
Biscarrosse n’est pas concernée car elle n’est pas recensée comme « zone tendue ».

 

 Par contre : L’encadrement des loyers dans la loi ELAN

Le nouveau dispositif prévu par la loi ELAN, votée en novembre 2018, ne concernera que les communautés de communes et d’agglomération et les métropoles qui le souhaitent et, surtout, il pourra être appliqué uniquement sur certains quartiers ou certaines communes.
L’article 140 de la loi ELAN prévoit notamment :

« A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans [certaines] zones, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat […] peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de 2 ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies:

  • Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social
  • Un niveau de loyer médian élevé. C’est le cas à Biscarrosse.

Concrètement, les collectivités intéressées pourront faire acte de candidature auprès du ministère, qui les jugera éligibles en fonction de différents critères puis la mesure sera testée jusqu’à fin 2023, avant de décider de sa pérennité sur la base des données d’observatoires mis en place localement. Le ministère prendra un décret qui déterminera les périmètres soumis au dispositif dans le territoire de la collectivité demandeuse. Une fois l’accord du gouvernement matérialisé par un décret, les collectivités prendront des arrêtés et l’encadrement des loyers s’appliquera à compter de l’entrée en vigueur desdits arrêtés. En plus de Paris, où la mesure est appliquée sur les nouveaux baux depuis le 1er juillet 2019, 26 maires d’Ile-de-France et 3 de province ont manifesté leur volonté d’encadrer les loyers sur toute ou une partie de leur territoire.

En cas de non-respect des dispositions de l’encadrement (à savoir l’indication du loyer de référence majoré dans le bail et la justification d’un complément de loyer exceptionnel), les propriétaires s’exposent à une amende de 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

La loi prévoit que l’éventuel retour à la valeur de référence majorée se fera rétroactivement à partir de la date d’effet du bail.

Vigilance car au-delà des promoteurs et des propriétaires pour qui l’encadrement des loyers représente une perte financière, plusieurs voix s’élèvent pour dénoncer l’inefficacité, voire les effets secondaires néfastes de ce dispositif.

Parmi les limites évoquées :

  • La dissuasion pour les investisseurs institutionnels ou individuels de proposer des logements à la location, ou le déplacement de l’investissement sur les communes alentours
  •  Le risque pour les propriétaires de se tourner vers la location saisonnière type Airbnb
  • La mesure ne concerne pas les locations en cours

 

Si le contrôle de l’évolution des loyers est une solution, elle ne peut et ne doit pas être la seule.

D’autres mesures doivent être prises pour améliorer l’offre de logements existants et rééquilibrer globalement et durablement le marché du logement

 

1 Source :  Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages Sous-direction de la qualité du cadre de vie Bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie Tour Séquoia – 92055 La Défense Cedex mail : qv3.qv.dhup.dgaln@developpement-durable.gouv.fr www.territoires.gouv.fr

2 Source : Se Loger août 2019

3 Le SRADDET est le Schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires que, conformément à la loi NOTRe du 7 août 2015, chaque Région doit élaborer pour réduire les déséquilibres et offrir de nouvelles perspectives de développement et de conditions de vie. Le grand objectif de ce SRADDET est d’élaborer à travers une démarche concertée une vision pour l’aménagement de notre territoire régional. Le schéma va fixer des objectifs de moyen et long terme d’aménagement du territoire et, c’est une première, va énoncer des règles générales qui s’appliqueront aux documents d’urbanisme.

4 En France, un établissement public foncier (EPF) est un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) qui négocie et mène les procédures permettant de constituer des réserves foncières en amont de la phase de réalisation de projet d’aménagement public.

5 Dans les procédures d’expropriation, le propriétaire peut être obligé de céder son bien à la puissance publique, même s’il souhaite le conserver. Le droit de préemption obéit à une logique différente. Ici, c’est la puissance publique, principalement la commune, qui s’interpose entre un vendeur et un acquéreur. Le droit de préemption ne concerne donc que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier.
Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d’acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l’acquéreur trouvé par le vendeur. La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en oeuvre des opérations d’intérêt général : réalisation d’équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l’insalubrité, développement d’activités économiques, etc.

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